O split payment da reforma tributária muda a forma de recolher IBS e CBS. Saiba o que muda para proprietários.

**SPLIT PAYMENT: A MUDANÇA MAIS SILENCIOSA DA REFORMA TRIBUTÁRIA — E A QUE MAIS PODE IMPACTAR QUEM TEM IMÓVEL PARA ALUGAR**

Você já ouviu falar em **split payment**? Se não, prepare-se: a partir de 2027, essa mudança vai alterar a forma como o imposto é cobrado em cada transação imobiliária — e quem não entender pode ser pego de surpresa.

O **split payment** não é um imposto novo. Mas é uma mudança estrutural na forma como o IBS e a CBS serão recolhidos — e ela afeta diretamente proprietários de imóveis, imobiliárias e investidores.

A boa notícia: para a maioria dos proprietários pessoa física com poucos imóveis, o impacto é menor do que parece. A má notícia: para imobiliárias, holdings patrimoniais e proprietários com maior volume de locações, o impacto no **fluxo de caixa** pode ser significativo.

Neste artigo você vai descobrir:

- O que é o **split payment** e como ele funciona na prática

- Como o **split payment impacta o mercado de locação de imóveis**

- Quem vai pagar **IBS e CBS sobre aluguel** em 2027

- A **redução de 70%** que a maioria não sabe que existe

- O que você deve fazer **AGORA** para se preparar

- Como a **Bravo Imobiliária** pode ajudar você nessa transição

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## O Que é Split Payment? Entenda em 2 Minutos

O **split payment** (pagamento dividido) é um mecanismo da **Reforma Tributária** que muda a forma como o IBS e a CBS são recolhidos.

**Como funciona hoje (antes do split payment):**

1. Você aluga seu imóvel e recebe o aluguel completo

2. No mês seguinte, você declara e paga o imposto

3. O dinheiro do imposto fica no seu caixa por até 30 dias

**Como vai funcionar com o split payment (a partir de 2027):**

1. Você aluga seu imóvel

2. No momento do pagamento, o sistema bancário **separa automaticamente** a parcela do imposto

3. O imposto vai direto para o governo — você recebe apenas o valor líquido

**Tradução simples:** Você não vai mais ter o dinheiro do imposto no seu caixa. O governo vai pegar direto na fonte.

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## Por Que o Split Payment Está Gerando Polêmica

O **split payment** resolve um problema do Estado — a inadimplência tributária — mas cria um problema para quem tem imóvel para alugar: **o fluxo de caixa fica menor**.

Hoje, uma imobiliária que administra 100 imóveis recebe os aluguéis, paga os proprietários e depois recolhe os impostos. Com o split payment, o imposto sai na hora — antes mesmo de chegar na imobiliária.

**Os 3 impactos reais do split payment no mercado imobiliário:**

### **Impacto 1: Fluxo de Caixa das Imobiliárias**

Imobiliárias que administram **locação de imóveis** vão sentir o impacto direto no capital de giro. O dinheiro que antes ficava disponível por 30 dias (entre receber o aluguel e pagar o imposto) vai sumir do caixa.

**Quem sente mais:** Imobiliárias com alto volume de locações e margens reduzidas.

**O que fazer:** Revisar o planejamento financeiro e ajustar o capital de giro antes de 2027.

### **Impacto 2: Holdings Patrimoniais**

Proprietários que estruturaram seu patrimônio em **holding patrimonial** para administrar imóveis para locação vão precisar revisar o planejamento tributário.

A **holding no Lucro Presumido** que paga PIS e Cofins hoje vai migrar para CBS e IBS em 2027 — com o split payment retendo o imposto na fonte.

**Boa notícia:** A **redução de 70%** nas alíquotas de IBS e CBS para locação pode compensar. Mas é preciso simular com números antes de decidir.

### **Impacto 3: Proprietários Pessoa Física com Muitos Imóveis**

Proprietários pessoa física que se enquadram como **contribuintes do IBS e CBS** (mais de 3 imóveis alugados E receita acima de R$ 240 mil/ano) vão precisar emitir nota fiscal e recolher os novos tributos.

**O split payment vai reter o imposto automaticamente** — sem que o proprietário precise fazer nada, mas também sem que ele tenha o dinheiro disponível antes do recolhimento.

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## Quem Realmente Vai Pagar IBS e CBS sobre Aluguel em 2027

Aqui está a informação que vai tranquilizar a maioria dos proprietários — e que quase ninguém está explicando direito.

Segundo a **Lei Complementar 214/2025 (art. 251)**, a locação por **pessoa física** só é tributada pelo IBS e CBS quando o proprietário cumpre **dois requisitos ao mesmo tempo**:

✅ **Mais de 3 imóveis alugados** (no ano anterior)

✅ **Receita acima de R$ 240 mil/ano** em aluguéis (no ano anterior)

**Ou:** Receita acima de R$ 288 mil no próprio ano (independente do número de imóveis).

**Resultado prático:**

| Situação | Paga IBS/CBS? |

|----------|--------------|

| 1 imóvel alugado, qualquer valor | ❌ Não paga |

| 2 imóveis, R$ 150 mil/ano | ❌ Não paga |

| 3 imóveis, R$ 200 mil/ano | ❌ Não paga |

| 4 imóveis, R$ 250 mil/ano | ✅ Paga (com redução de 70%) |

| Holding patrimonial | ✅ Paga (com redução de 70%) |

| Imobiliária (PJ) | ✅ Paga (com redução de 70%) |

**Conclusão:** A grande maioria dos proprietários pessoa física com poucos imóveis **não vai pagar IBS e CBS**. Continua apenas o Imposto de Renda de sempre.

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## A Redução de 70% que Ninguém Está Falando

Para quem vai pagar IBS e CBS sobre locação, existe uma **redução de 70%** nas alíquotas — criada especificamente para o mercado imobiliário.

**Como funciona:**

- Alíquota cheia do IBS + CBS: ~26,5%

- Redução de 70% para locação: alíquota efetiva cai para ~**8%**

- Para locação residencial: ainda há o **redutor social** (abate um valor por imóvel/mês, atualizado pelo IPCA)

**Na prática:** Em aluguéis residenciais de menor valor, o redutor social pode **zerar o imposto** — mesmo para quem é contribuinte.

**Atenção:** Locação por **curta temporada** (até 90 dias, tipo Airbnb) tem redução menor — apenas 40%, não 70%. Quem opera por plataformas de hospedagem vai pagar mais.

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## A Janela de Oportunidade que Fecha em 2028

Aqui está o ponto mais importante — e que quase ninguém está falando.

O **art. 487 da LC 214/2025** criou uma regra de transição para contratos de locação firmados até **16 de janeiro de 2025**:

Para esses contratos antigos, é possível optar por uma **alíquota unificada de 3,65%** sobre a receita bruta — em caráter definitivo — até **31 de dezembro de 2028** (ou até o fim do contrato, o que ocorrer primeiro).

**Por que isso importa:**

- Alíquota de 3,65% é muito menor que os ~8% do regime regular

- Quem tem contratos antigos pode economizar significativamente

- Mas precisa ter a **documentação em ordem** (contrato com data comprovada, reconhecimento de firma ou registro em cartório)

- **A janela fecha em 2028** — quem não agir antes perde o benefício

**Ação necessária agora:** Levantar todos os contratos de locação firmados antes de 16/01/2025 e verificar se a documentação está em ordem.

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## Split Payment e o Mercado de Locação em Goiânia: O Que Muda na Prática

Para proprietários e investidores no **mercado de locação de imóveis em Goiânia**, o split payment traz mudanças práticas que precisam ser entendidas antes de 2027:

### **Para quem tem 1-3 imóveis alugados em Goiânia:**

- ✅ Não muda nada em relação ao IBS/CBS

- ✅ Continua apenas o Imposto de Renda

- ✅ Sem split payment, sem nota fiscal obrigatória

- ✅ Foco: garantir contratos bem estruturados e gestão profissional

### **Para quem tem 4+ imóveis alugados em Goiânia:**

- ⚠️ Verificar se se enquadra como contribuinte (art. 251)

- ⚠️ Se sim: preparar para emitir nota fiscal (prazo: 1º/12/2026)

- ⚠️ Avaliar contratos antigos para optar pelos 3,65% (janela até 2028)

- ⚠️ Revisar planejamento tributário com contador especializado

### **Para imobiliárias e holdings patrimoniais em Goiânia:**

- 🔴 Impacto direto no fluxo de caixa

- 🔴 Necessidade de integração tecnológica com sistemas fiscais

- 🔴 Revisão do planejamento tributário urgente

- 🔴 Avaliação da estrutura jurídica (holding vs pessoa física)

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## O Que Fazer AGORA: 5 Ações Práticas

### **Ação 1: Mapeie seus imóveis e receitas**

Some todas as receitas de locação do ano. Se ultrapassar R$ 240 mil com mais de 3 imóveis — ou R$ 288 mil com qualquer número — você é contribuinte. Saiba disso antes de 2027.

### **Ação 2: Levante seus contratos antigos**

Contratos firmados antes de 16/01/2025 podem se beneficiar da alíquota de 3,65%. Mas a documentação precisa estar em ordem. Faça isso agora — a janela fecha em 2028.

### **Ação 3: Prepare-se para a nota fiscal**

Se você é contribuinte, a **nota fiscal de locação** é obrigatória a partir de **1º de dezembro de 2026**. Não espere a multa para agir.

### **Ação 4: Revise seu planejamento tributário**

O split payment muda a lógica do fluxo de caixa. Imobiliárias e holdings precisam simular o impacto antes de 2027 — não depois.

### **Ação 5: Conte com assessoria especializada**

O split payment é complexo. Cada situação é diferente. Contador especializado em **mercado imobiliário** e **imobiliária com expertise tributária** fazem a diferença entre pagar mais ou pagar menos.

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## Conclusão: Informação é a Melhor Proteção

O **split payment** não é o fim do mundo para quem tem imóvel para alugar. Para a maioria dos proprietários pessoa física com poucos imóveis, o impacto é mínimo.

Mas para quem tem maior volume de locações, holdings patrimoniais ou imobiliárias, a mudança é real — e quem se preparar agora vai sair na frente.

A **Reforma Tributária** está chegando. O **split payment** começa em 2027. A **nota fiscal de locação** é obrigatória em dezembro de 2026. O prazo para os contratos antigos fecha em 2028.

**Quem age agora protege seu patrimônio. Quem espera paga mais.**

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## A Bravo Pode Ajudar Você Nessa Transição

**A Bravo Imobiliária acompanha de perto todas as mudanças da Reforma Tributária e tem os especialistas certos para ajudar você a navegar pelo split payment, IBS, CBS e nota fiscal de locação com segurança.**

**Seja você proprietário com 1 imóvel ou investidor com 20 imóveis, a Bravo tem a solução certa para o seu perfil. Não deixe a burocracia tributária comprometer a rentabilidade do seu patrimônio. Entre em contato agora e descubra como se preparar para 2027 com tranquilidade e máxima rentabilidade.**